專訪丁芳：東原合院的“12大產品觀”

房企，都在紛紛回歸產品力！

50強房企內部一大半都在展開“強化產品力”的戰略行動。

就在最近2年，房企出現2大典型變化。第一，無論行業如何調控，風口不再，但優秀房企依舊能依靠優秀產品力跑贏市場，業績蹭蹭直上；第二，優秀房企都在紛紛打造IP產品系。類似融創、金茂、東原、龍湖、世茂、泰禾、建發、正榮等都在大力打造各類IP產品系。

的確，深入的講，產品力是房企下半場的決勝關鍵！

產品力，是未來房企品牌的“底牌”

產品力，是市場銷售的“核心戰斗力”

尤其在整個樓市產能過剩、齊喊“活下去”后，房企都明白了產品重要性：

第一，市場再也回不到過去什么房子都好賣的時代；

第二，好房子差房子開始分化，今天只要產品力能把對手甩出幾條街，就不愁賣，而且還能賣得更貴更快；

第三，企業雖然不能左右市場變化，但肯定能左右自己的產品強弱！

在這種房企產品力“大回歸、大提升、大迭代”的新浪潮中，東原地產，作為一家沖千億的進取房企，更作為一家力圖在產品力表現進入“行業前三”的執著者。

最近幾年，東原產品力、服務力的創新，在地產行業成為風向標之一。

溯源東原產品系這些年的發展，老潘看到，2014年重慶東原印長江實力亮相后，輕松榮獲“中國西部第一豪宅”美譽。隨后，更具代表性、規模性的東原“印系列”問世，同時，更廣義產品力之下的“東原服務力”，更是接連進入中國房地產社區文化運營服務行業的頭部位置……可以說，東原產品力一直在迭代、蛻變。

今天老潘重點分享的是東原2019年集團年度大作——杭州東原德信九章賦！

九章賦示范區主入口景墻實景圖

九章賦，作為東原產品迭代新產品，作為東原第一個類現代中式的合院產品，為何命名九章賦？核心是因為這個項目是集東原產品服務之大成，整體分別從地段、景觀、產品、風格、歸家禮序、園林手法、院落形式、尺度空間、會所配套等 9 個維度高品質打造。

由此得名“九章賦”。

也就是最近，九章賦榮獲“全球最具典藏價值豪宅獎”。截止目前，全球已有美國、德國、日本、加拿大、新加坡、馬來西亞等眾多國家超40家媒體競相報道。

東原為何做合院產品？

2019年東原實力大作到底產品力如何？

東原對合院產品如何理解？

東原合院產品觀又如何

帶著對東原首個中式合院的好奇和關注，地產總裁內參專程奔赴上海，訪談了東原集團副總裁丁芳女士。

圖注: 東原集團副總裁丁芳女士

產品觀1   合院產品正當時

首先，從天時來看，東原做合院產品正當時。

在丁芳看來，地產行業最近3年，中式合院是房企產品力創新的一個“風口”！

為何成為風口？丁芳認為有三點原因。

首先，因為稀缺，所以珍貴。2003年限墅令頒布，以及后期持續升級后，低密物業的稀缺性更加加劇。同時，在眾多低密別墅中，能夠獲取適合做“城市中心合院產品”的土地，更是“難上加難”。

其次，房企做高端中式合院，很容易為企業帶來巨大的品牌效應、IP效應，而且對深耕城市也有很強的支撐。從全國過億的頂級豪宅來看，大多都是“中式合院形制”，這些頂級合院，也成為各大房企產品的“品牌最強音”，比如融創桃花源系、泰禾的院子系等。

其三，合院產品，雖是后起之秀，但卻幾乎占據最近幾年網紅產品的半壁江上。

核心在于合院這個產品業態、形制，在低密別墅產品中優點相對更多。

比如合院相對傳統聯排，私密性更強，面寬尺度更大、且至少能三面采光；

相對獨棟、雙拼別墅而言，合院往往可以做到面積更理性、總價不會過高，而且與較高容積率地塊也能適應；

與過去流行的“疊墅”相比，疊墅其實是偽別墅，因為它名義上是類別墅，但實質上“或不能見天、或不能見地”。

所以綜合下來，合院是低密產品中兼容性最強的形態——即總價控制好、墅居體驗好、創新空間多，整個產品綜合附加值也很高。

其二，從地利來看，杭州東原也合適。

在杭州，東原2016年來到了杭州。3年來東原始終堅持精耕，從未來科技城的印未來到璞閱，再到攜手濱江、旭輝、德信等品牌房企的一個個力作，3年8子布局世界杭，不斷追求更精致、更高質的作品，已經有很好的基礎。

正如東原杭州公司總經理韓鵬所言：“杭州的客戶對于產品的挑剔程度是高過于全國的同類型城市的平均水平，所以在這樣一個城市我們需要有自己代表性的作品。”

而這次正好獲取地塊正在杭州城市市中心中軸之上，容積率合適，項目西側北側擁有天然河道，而且西湖姊妹湖的“湘湖”又緊鄰項目……從地利來看，合適打造中式合院產品。

九章賦示范區實景圖

其三，從人和角度來看，東原也合適做。

東原之前在印長江、印系兩大高端產品的經驗資源積累以及對產品力一直進取和創新之心，東原很有信心做好九章賦這個合院產品。

丁芳表示：“九章賦，作為東原2019年集團年度大作，作為東原的全新高端產品，九章賦將是東原“競爭品牌化’的關鍵布局。同時，九章賦雖然是東原產品中第一個類現代中式產品，他是一個單品，但未來隨著更多“賦”系產品落地，不排除成為東原繼2大高端產品系印長江、印系后又一極具競爭力的高端產品系。”

產品觀2  總圖規劃：唯貨值最大化不一定對

 適合做低密產品，為何九章賦不選擇聯排，而選擇合院？

事實上，單純從貨值角度，如果做聯排，反而容易用足容積率，也能實現貨值最大化。

對此，丁芳給出了背后的答案和綜合思考。

首先，在東原看來，做產品，不能唯貨值最大論，而應考慮企業、客戶、市場的綜合平衡，基于此，九章賦就有三點權衡。

第一，   從東原看，合院產品在東原產品體系中是一個新業態，一直強調產品力的東原也希望做一個突破性產品，完成合院產品從0到1的創新。

第二，   從市場看，杭州是全國房地產競爭最激烈、客戶最挑剔、理性的城市之一。在九章賦所在的杭州蕭山區位，傳統的聯排競品已經很多了，但合院產品是缺乏的，尤其在西湖之后再無合院，因此，從競爭角度看，東原做合院產品會有競爭差異性效果。

九章賦中式合院效果圖

第三，   從客戶來看，如今伴隨限墅令愈演愈烈，城市級別墅幾乎消失殆盡，而合院以類獨棟，超越聯排的形態和更好的院落生活方式，成為客戶的偏好。

尤其是東原第一次進入杭州蕭山板塊，更希望通過一個標桿產品一炮打響。

反過來，雖然傳統聯排別墅，容易容積率做足，實現貨值最大化，但在這種聯排產品眾多且趨同下，最終可能帶來銷售去化慢，賣不掉，那么即使貨值最大化，也沒有意義。

事實上，東原測算過，即使在限價情況下，東原合院的競爭優勢也能快速贏得市場，尤其是 “9大附加值”的九章賦價值積累，整體還能實現一定的產品溢價，所以未必最終總貨值會比傳統聯排低。同時，九章賦合院的去化速度、現金流也有信心。

就在最近一次開盤中，九章賦300套高層房源便實現了一次售罄。

產品觀3：“天地感”設計最大化

一座大宅裝六院

買合院，就是“買院子”！

每個中國人都希望有一套屬于自己的庭院！

犀利評論者言，窮人住“房”，富人住“院”，雖然夸張，但卻點出了院子的價值。

在低密產品系中，合院與聯排、疊墅等有眾多優點，而在九章賦的產品力，就是最大化放大院子，讓有天有地的體驗最大化。

如何做？

首先，從院子數量和面積來看，很多號稱合院類的產品，一則鄰里之間的院子看的一清二楚，二則有的每戶院子才10~20平米，在院子就是一種“坐井觀天”感！

九章賦是真的將院子演繹到極致。

就在一線河景的238平米D戶型中，僅僅院子面積就超過100平米，而且超大一線沿河景觀內庭院與外部沿河景觀連成一片，一種住在公園的既視感！

其次，一宅六院，這是九章賦的杰作。

合院之所以成為合院，是因為每套合院產品都有多個院子組成，就在九章賦院子中，一宅六院，6大院子被定義為方正大氣的主院，內院、景院和設備院等不同使用功能的院子。

所以在九章賦，不僅僅是有一樓入戶庭院，而是滿足全家人的院子夢！

九章賦中式合院效果圖

其三，天地感更強，住合院享受的就是有天、有地、有私享之美景！

畢竟有天有地的合院和平層的房子是兩種不同的體驗，平層更多在同一平面實現功能集成和超大空間尺度，但無論尺度多大，卻難敵合院的院落、窗臺、陽臺能夠“見天、見地”。

相對聯排，往往只有兩個面能見天地，即一南一北兩個院子，而且因為聯排面寬偏窄，一般都僅僅6米6或6米9左右。

而九章賦不僅把院墻圍合且做高，那么視線就在落在院子內部，保持了私密性；

同時，最大范圍把單面尺度拉寬，縱向拉長，最大化的做大建筑的表面積，最終的結果是合院的面寬比聯排更寬，超尺度南向面寬12.3米，采光通風視野絕佳，也更具尺度感。

而前后拉升后建筑表面積更大，也讓九章賦的“天地感”超級開闊和震撼！

產品觀4：引景入戶：室外美景室內化

合院，核心是院落！

不僅僅是走出去觀景，九章賦希望“引景入戶”，即室外美景室內化。

景觀是室外公共活動系統的建立，即有觀賞功能，使用功能，社交功能，信息傳遞等等，實質上，室內就應該有院落景觀有所交互的機會。

基于此，九章賦提出一個命題——“每一處都沒有風和光的死角”。

如何做到？

首先，九章賦合院創新設計了高達0.46的窗地比。

0.46窗地比是什么意思？

即相當于一面墻上接近一半的面積都是窗，保障了戶型通風采光的同時增加了外觀的美觀度，而且打開窗簾后整個院落景觀就能引景入戶。事實上，這樣大片的落地玻璃窗也是一般開發商不愿意去做的，因為成本確實比較高。

引景入戶，九章賦室外美景室內化

其次，不僅一樓客廳全部是大面落地玻璃窗，同時二樓又挑戰做了一個270度轉角窗，只用玻璃與窄窄的窗框相拼接，這種270度無柱落地玻璃窗，幾乎九章賦每個戶型里都會出現。顯然，這又是一種東原產品力的“自我刁難”。

九章賦中式合院270°落地玻璃窗示意圖

即一般產品在轉角的位置都會設置承重柱，但是東原為了給業主一個極致的景觀視野，經過結構仔細推敲，轉移了這根“礙眼”的承重柱，這樣改造會增加施工難度和建筑成本，但卻為業主帶來一個幾乎院落景觀的全視野體驗。

盡可能大的展開建筑表面積、開窗面積，錯落的合院秩序讓露臺更有天地感、少見的0.46窗地比、270度轉角落地窗等……九章賦種種用心，皆在為室內室外無界連通，帶來天地私享、引景入戶、家人更暢通交流的合院居感。

產品觀5  不私密，不合院

強調私屬空間的讓渡和駕馭

不私密，不合院

對于客戶而言，不同的細分客戶就有需求的不同細分，它遵循馬斯洛的需求層次，越是高端的客戶，他對自我實現、精神價值追求就會有更高要求。基于此，低密產品對應的高端客群普遍對安全、私密、私屬、專屬空間有著極大的敏感度和關注度。

合院，實際是聯排的變異產品。

因為合院不是獨棟，實質每個建筑和建筑是連在一起，但不同的是，院落實際上是通過建筑和院墻把它圍合起來，這樣不用像獨棟那樣相互之間退距離，但依舊可以實現院落里有院門、有廊道、有亭。

丁芳強調：“院門和院墻才是真正的是奢侈品，有院墻、院門，才是真正的獨門獨戶。”

也因此，九章賦采取了獨門獨戶的入戶方式、3.3米高院墻的圍合，很好地保證了合院私宅的充分私密性；同時，九章賦的合院做了視線管理——相當于你舉目抬頭、左看右看之間，都不是別人的空間，而大部分都是私屬的空間，基本是自家院落為主。

九章賦雖然是東原第一個合院項目，但是丁芳一直強調關注高端產品對私屬空間的讓渡和駕馭，并用一個個產品設計、產品場景去還原和滿足他們的訴求。

比如通過更多的院落，通過更好的天地延展性，通過更多天地感的露臺、最終就能形成很好的私屬性。

產品觀6  合院是一種生活態度 

回家，是一種美學之旅

合院，不是靜態的建筑物，而是一種生活態度。

古往今來，無論中國還是西方，無論普通經濟型別墅、聯排、疊拼別墅、類別墅，還是獨棟別墅甚至頂豪，其提供的不僅僅是一種物質生活的享受，更多的是一種心理需求、文化精神的滿足。

九章賦示范區實景圖

豪宅美學化，藝術化、意境化是趨勢。

比如九章賦所強調的歸家禮序和社區景觀都在強調美學、藝術、意境。所謂中式合院，有的人強調形制，有的強調裝飾、有的強調寫意，最難的最高境界是營造中式意境——這是中式空間的“神韻”所在。

九章賦示范區傍晚實景圖

而在九章賦，營造現代中式的新意境是產品亮點之一。

九章賦的回家之旅，就是一場美學之旅！

曲折才是禮序，九章賦強調：“一眼能看盡的，從來都不是豪宅！”

對此，九章賦歸家禮序采用了五進歸家、別具一格的歸家動線：即車馬院獨立社區出入口-景觀主軸坊巷-獨立院門-私家庭院-室內空間，讓歸家之路充滿禮序感。

首先，作為后退式的車馬院被當作獨立社區的出入口，這是仿宋代名門貴族歸家禮制，這在古代大戶人家的標配。

九章賦車馬院效果圖

其次，出入口之后就豁然開朗，進入極具江南文化的意趣空間，即九章賦水院。

九章賦“景觀水院”效果圖

在這里，業主可以迅速放下一天都市繁忙事務進入一個慢節奏、假山疊瀑、江南小橋流水的水院世界。這個水院開闊靜謐，面積堪比江南著名的網師園。

九章賦“一街轉 6 巷，6巷有6景”

其三、穿過水院之后映入眼簾的便是合院中軸——即主街，跟主街相連便是合院建筑特有的歸家巷道，一街轉 6 巷，是人生 6景，亦是人生 6 境，這六境東原取了非常詩和遠方的名字——分別為“清風巷、微瀾 巷、風荷巷、聽雨巷、臥云巷、印月巷。”

而6大景觀院，名字就足夠詩情畫意，即“云起、個映、坐飲、暗香、照心、拈花”，幾乎幾乎每兩幢合院之間就有一個景觀院，可以作為父母小孩跟鄰里互動提供了場所。

事實上，設計師的初心就是——打造一個能讓 業主主動下樓駐足停留，短暫休憩的園子。

其四、一街轉 6 巷后，就進入各家各戶的“獨立院門”，而在限墅令稀缺時代，院門和院墻是真正的奢侈品，在入戶大門，九章賦會根據不同戶型做出最適合的門頭體系，四方圍合，朱門闊院，獨門獨戶，推開這一扇宅門便是業主的一方私有王國與天地。

產品觀7：反對網紅售樓處，九章賦“全實景呈現”

無論售樓處

還是示范區

東原一直強調“實景呈現”！

九章賦中式合院售樓處實景圖

丁芳強調：“在東原產品觀中，一直很反對網紅售樓處，而更強調做實景體驗售樓處，核心原因在于東原產品一直強調空間營造和生活創造。很多酷炫的售樓處，取名體驗中心等，雖然美學角度的確美輪美奐，但客戶體驗不到產品價值，客戶倍感假大空，而且很多臨時售樓處，未必與后期真實社區房子匹配。”

九章賦示范區實景圖

九章賦的售樓處和示范區，都是“實景呈現”。

九章賦示范區實景圖

堅持對業主未來“場景化生活”的真實還原，不僅僅以顏值、品質為產品導向，更兼具功能性和體驗感，因此東原呈現給客戶更多的是“所見即所得”的真實沖擊力。

九章賦示范區實景圖

九章賦示范區實景圖

在九章賦售樓處和示范區，客戶看到的就是置業后交付的樣子，就是全實景的體驗和展示。

九章賦中式合院示范區實景圖

目前九章賦第一次示范區亮相是展示“地下會所”和北側部分“河道景觀資源”；第二次實景展示是合院院落空間打開；第三次是組團和巷道空間打開。最終會在過程中通過工地開放的方式展示硬核景觀區的游泳池童夢等公共場景空間。

于是，在九章賦，東原打造了近 1400 ㎡永久式下沉會所，會所以傳統中式園林為理念創意原點， 打造示范區景觀，自九章賦示范區開放， 已經累計接待客戶超 5000 組，接待的媒體同行量超200批次。

九章賦近 1400 ㎡永久式下沉會所實景圖

事實上，在杭州市場上，下沉式會所本就少見，蕭山板塊內不超過三個，在會所設計風格上，九章賦本就超出板塊標準，而在會所配置上，包括私宴、健身房、壁球館瑜伽館的功能配置，以及在銷售期間實現運營，能夠給到客戶“所見即所得”的真實體驗，客戶對產品的信賴度及認知度迅速提升。

九章賦下沉會所實景圖

產品觀8：回歸生活創造

未來不是賣房子，而是賣場景

過去賣房子

現在賣場景

丁芳女士如是總結道。“當你在面對一個產品的時候，你考慮的是物質。當你考慮一個品牌的時候，你想到的是靈魂和精神上的東西。”這是東原在“長期主義”主張下，追求的更高維度的目標。

消費在變，消費觀肯定在變。

今天消費升級時代客戶最關注2個維度。

其一，買得東西是否貨真價實，反對概念包裝過剩；

其二，在物質泛濫過剩的今天，大家更想消費一些內心渴望的商品或體驗。

基于此，九章賦強調2點，其一，售樓處、示范區等全部實景呈現，不做臨時售樓處，讓客戶全方位感受到真實的未來社區；其二，九章賦不是在賣房子，而是在賣場景。正如東原總裁楊永席所強調：產品背后的場景營造和生活創造。

九章賦中式合院示范區實景圖

比如東原一直強調重塑鄰里觀，如何提供這樣一個鄰里美好場景？

對此，九章賦早期總圖排布不只有181套合院，但九章賦為了為業主創造更多鄰里交流空間，研發團隊反復調整方案，最終去掉幾棟合院，讓渡更多空間給予社區公共庭院，從而設計出九章賦6大景觀院落。

在這美好的6大院落，業主一家人可以“春季賞花、秋看落葉”，或鄰里社交，或賞景獨坐，真正為父母小孩自己以及與鄰里互動提供了美好場所。

九章賦售樓處實景圖

為何如此？

核心在于東原對生活的洞見，雖然合院更多強調私屬領地，但畢竟人是喜歡社交的，尤其鄰里互動，而實際上合院老人和孩子對社交需求往往更高，因為成年人比較忙，在工作事業圈都幾乎占滿了自己的世界，所以社區公共生活場景，可能第一享用人是老人，第二享用人是兒童少年以及第三才是相對喜歡交際的成年人。

基于此，九章賦生活場景打造分為2大類，即合院內部的一宅6院的私屬生活場景，以及合院外部的6大公共生活場景。

產品觀9  好產品要“軟硬兼施”

產品硬件趨同，“服務、運營”大不同

產品力，來源于是體系的生長，客戶的研究和市場的實踐。

丁芳在“2019年中國房企產品力排行榜TOP100發布會”上這樣說道：“以客戶驅動為引領，以變化驅動為目標，軟硬并施才是產生效果最大化的產品核心價值主張。”

任何一個好的東西一定是初心、硬件、軟件、體系的綜合積累。

目前房企產品力，更多偏硬件，但事實上，硬件容易模范和抄襲，所以行業有好的產品，往往硬件復制、抄襲非常快，但真正的房企產品力遠遠不止硬件，更重要的是好的硬件與初心、軟件和體系的綜合積累。

丁芳表示：“硬件復制，往往得起形而難得其神。硬件要做得好，首先空間的尺度與品質都要恰到好處，空間體驗給客戶才會真正舒適、自然、協調，這是不容易抄襲的。其次，空間恰到好處還只是第一步，更重要的是你的后期運營、服務要匹配，這就是軟件和整個軟硬件一體化的綜合設計，這就是“體系”的能力。”

事實上，單獨一個靜態空間丟在社區，缺乏有效組織，缺乏內容運營，很難形成人氣和對應的主題社群粘度。硬件只是提供了一個場所空間，但是通過軟件、通過物業服務、運營管理，你才能讓這個場所空間的應用度、人氣度更高，

以東原童夢童享社區的軟件、體系長期運營后，社區兒童周末都會不由自主問家長，今天社區是不是有兒童模塊活動，如果父母回復沒有活動，小孩則會比較失落。

九章賦童夢童享設計意向圖

又比如社區各種各樣的植物其實就是一個自然博物館，東原在植物上做了一個二維碼，小朋友掃一掃就可以知道這個植物是什么，它的形態是什么。后來做了一個小改善，加了一塊小黑板，放上粉筆，而后有些孩子就會基于這些植物去描繪，然后東原有專門運維人員跟當事小朋友互動，包括周末會組織一些植物繪畫小課堂來討論，就這么小的一個改進，硬件并沒有很大改善，但服務不同了，用心了，一個很小的點，就把社區愛畫畫的孩子們連接起來了。

反過來，建筑設計如果只能管理“硬”的空間，他很難駕馭“軟”的生活，那么，他就很難設計出真正的好產品！

產品觀10：資源多未必好

好產品貴在取舍、平衡、適配

好的產品力，不是資源多又貴，也不是一味在社區“做加法”。

就算一個好產品，在內容和場景的選擇也需要做出取舍和平衡。

其一要懂得取舍。比如越是高端的項目，往往社區就不會呈現出剛需樓盤的人氣指數，所以即使東原擅長的童夢童享，尤其是低齡兒童活動部門就要舍棄。所以，對高端項目，都強調尊貴感和私密性，即使是社交空間，也要側重私密和私屬化。比如九章賦在呈現的社交空間，就是采取預定制、分時段的管理，這樣可以為高端業主提供一些私密社交和空間獨享。

其二，要懂得平衡。比如現在建筑立面很重要，所以設計加了很多細節，加入很多架空、其實好的產品力不是一味增加附加值，而是平衡，甚至簡潔、干凈就是最好。

九章賦示范區實景圖

反過來，當我們平衡感和力度感掌握不是太好的時候，往往就會通過喜歡做加法，投入度也是表現為大而全。

其三，要懂得適配。比如不是世界上所有頂豪設計拿過來就是合適的，它一定是不同的人駕馭不同的領域和空間。

比如東原印長江就是全球六星級酒店的范式和空間禮序，然后普通社區就是Club Med，大家要開心、快樂、到樓下公共空間游玩；而中高端社區可能就是喜來登標準……這些就是一個匹配度、適用度的問題。

九章賦示范區實景圖

任何一個跳脫出適用度的對標，一定會讓客戶不舒服，也讓企業不舒服，比如或許過高投入，或者很難創造當期目標價值。

產品觀11：好產品，回歸人居基本面和初心

房企都在回歸產品力，強調美學、藝術，強調打造網紅超級IP產品系。

但可嘆的是，我們可能基于人居的客戶需求痛點的挖掘、基于人居的基本面、基本居住功能、性能，比如安全、健康、潔凈等都還沒有做好。

丁芳還是強調東原產品力要做到實處，不能忽視人居的基本面、基本居住訴求，回歸人居生活的本質，比如安全、潔凈和健康。

實際上，“五味”里除了吃這個感覺你不要去管理之外，其它社區產品與服務都要考慮到。

比如兒童和老人在社區游玩，老人在社區里行走是否安全、便利？小孩在社區里游玩是否足夠安全，比如客戶來訪的路線動線是否舒服，安全……這都屬于安全范疇。

事實上，過去全國社區幼兒在游泳池或是水景溺水的現象依舊存在。也因此，在呵護有加的東原社區，就一直有一個水景10公分法則——即近人水池凈水面不能超過10公分，當然20公分、30公分大多不會有風險，但在有幼兒的家庭會從心理層面有更多安全感。

九章賦近人水池凈水面不超過10公分

同樣，在東原社區，社區門口有一個1米線原則，即身高低于1米的小孩是不能自己一個人出去的。

又比如潔凈就是指業主行走的空間上不要有垃圾、不要有異物，不要有什么建筑突然極不和諧的遮擋業主的視線，讓業主覺得不舒服，更不要說社區有其它的味道，比如些許的臭味道……所以真正做到狹義和廣義的潔凈，可能很多社區依舊有很大提升空間。

即使在高端社區也是，潔凈、安全、健康等基本人居性能。

比如你不隨意打擾他，也是一種潔凈，

社區在管理上和設置上的是不是健康的。

比如九章賦在社區戶外活動場地都是歐標質量管理。九章賦的戶外設備會有專門第三方做安全監測，經過歐洲標準復核和驗證的品質。

產品觀12：房企產品力，貴在企業、客戶和專業間的“三平衡”

何為好產品？這是房企回歸產品力的關鍵問題。

在丁芳看來，好產品必須達到企業經營維度、客戶體驗維度和專業維度的三平衡。

首先，在專業維度過于偏頗，就會出現問題。

今天的產品不是做個人藝術品，而是做主流的商品，或是大眾藝術作品，所以研發人員不能過于強化專業技術，否則容易走向另一個極端。比如很多研發人員不考慮進度、不考慮成本往往也得不償失，比如研發人員缺乏對目標客戶生活方式的理解，而更多是把自己對生活的體驗和想象嫁接在他所設計的項目里，這其中就會在后期產品銷售出現問題。

同樣，如果在企業維度失衡也會出現問題。

比如如果九章賦過于強調經營，強調貨值，就不會選擇合院；

比如九章賦過于強調貨值，就沒必要為業主騰挪更多的公共庭院空間。

對三者平衡排序，丁芳個人更強調“客戶導向優先”。因為對于九章賦，客戶使用周期最長，其次才是企業。企業可以通過產品、服務不斷迭代精進，不斷滿足客戶需求并提升客戶滿意度和企業品牌美譽度。最后才是研發專業。

小結

的確，九章賦是東原2019年集團年度大作。

對東原集團而言，九章賦是東原繼印長江、印系列兩大高端產品系之后的又一高端賦系的首開之作。正如丁芳所言：“東原做一個類現代中式合院單體容易，但如果做成一個產品體系還需要假以時日。以九章賦為代表的賦系的品牌化、IP化，還意味著業務體系、資源體系和人才體系的全面交圈和持續精進。

的確，產品力來源于是體系的生長，客戶的研究和市場的實踐。

應該說，東原在產品力的精進，正在路上！